もうちょっと小遣いに余裕があればなぁ、、、一ヶ月にあと1万円、いや3万円くらい余裕があれば・・・
あなたの今の年収、理想の年収とどれくらい差がありますか？
今の昇級ペースで理想の年収に追いつくかどうか考えてしまうと将来が不安になってくるという方もいますよね。
では今の仕事を続けながら副収入を得る方法があったとしたらどうでしょうか？
土地付き太陽光発電所の分譲投資はその方法の一つです。
土地付き太陽光発電は不労所得と言われています。
管理で発生する実際の作業は草刈りや電気的なメンテナンス程度で、それも業者に委託することもできます。
今の仕事を続けながらあらたな収入を確保できるので副業にとても向いているのです。
面倒な認定申請や土地の買い付けなどは太陽光発電の業者がすでに済ませています。
後はお金さえ用意すれば即チャレンジできるというのが「土地付き太陽光発電所」です。
投資ですからもちろんリスクはあります。
しかし、株やFX、アパートやマンションの経営と比べると損をするリスクは圧倒的に低いのが太陽光発電の特徴です。
この記事ではそういった土地付き太陽光発電所の投資を中心に太陽光発電の特徴を解説していきます。
この記事を熟読し、理解しながら一歩ずつ進んでいけばあなたも太陽光発電所のオーナーになることができます。
2000万円規模の大きな投資ですが、金融機関からの融資を受ければ少ない元手で始めることも可能です。
あとは正しい選択をすれば20年間一定の利益を出してくれます。
20年間で累計1200万円以上の利益を稼げる安定投資。
2018年は副業元年とも言われ、給与＋副業で複数の収入源を作ってく時代になってきました。
指をくわえて見ているか、それとも本気でチャレンジしてみるか。
この記事にその判断をする基準を書いていますので是非参考にして自分と相談をしてみてください。
この記事を読む時間が自分の人生を変える15分になりますよ。
目次
1 土地付き太陽光発電所のメリット
土地付き太陽光発電所は国が定めた固定価格買取制度に基づく、20年間の発電事業です。
もちろん投資ですのでリスクはゼロではありません。
しかし国の制度で「投資家がある程度利益が出るように」設計された制度になっているので上手にやればかなりの確率で安定利益を出すことができます。
まずこの章では土地付き太陽光発電投資のメリットを解説していきます。
1-1 国が定めた固定価格買取制度に基づく超安定投資
この章の冒頭にも書いた通り、国が定めた固定価格買取制度に基づく事業です。
国が保証しているのは売電単価です。
国は1kWh（キロワットアワー：電気の量）あたりの売電単価を保証しています。
売電権利の取得年度ごとに単価が異なるのですが、今年（2018年）の単価はkWhあたり18円です。
この単価は「昨年のパネル価格、昨年の工事料金から積算すると、この売電単価でも事業者に利益がますよね」と調査して定めたものです。
太陽光発電の売電単価は、経産省の調達算定委員会が、太陽光発電所設置や運営にかかる費用を調査し、売電単価を定めています。
・調達算定委員会が発表した資料
http://www.meti.go.jp/report/whitepaper/data/pdf/20180207001_1.pdf
●2018年のシステム価格（kWh）は、2012年に比べると12万円下がっている
「利益が出る価格」から逆算しているので20年間適切な運用をしていけば安定した投資になる可能性はかなり高いです。
1-2 土地付き太陽光発電ならでは！ 資金さえ用意すればすぐに投資が可能
また土地付き太陽光発電投資の特徴は「資金さえ用意すれば投資可能」ということです。
これが自分で土地を仕入れ、権利を申請しようとすると大変です。
経済産業省の権利取得（事業計画の認定）に6ヶ月以上かかりますし、申請の手続きもかなり面倒です。
事業予定地が農地だったりしたら農地転用手続きも必要になります。
一方、土地付き太陽光発電投資であれば、分譲マンションのように事業者が設計、レイアウト、権利申請、施工した発電所を購入するだけです。
管理や投資責任は投資家が負うことになりますが、とりあえず売電開始までは販売業者が責任を持って行う形です。
逆に言うとそれだけ「どの業者と契約するか」が重要に成ってきます。
（参考リンク）
1-3 社会インフラでありCO2も放射能も出さない究極のクリーン発電
当たり前のことですが、太陽光発電は地球環境によくCO2もゴミも出さないクリーンな電源です。
火力発電は大量にCO2やその他の排気ガスを排出していますし、一度もやしてしまえばなくなってしまう化石燃料を消費して電力を作っています。
最高効率の発電所でも原油の持つエネルギーの半分程度しか電力に変えることはできません。
しかし、太陽光発電パネルはパネル製造にかかるエネルギーを1年近くで発電することが可能です。
（参考リンク）
エネルギーを消費して発電する化石燃料と違い、エネルギーを増やしながら発電できるのが太陽光発電の魅力です。
太陽光発電は社会にとって価値の高い、必要性の高い設備なのです。
1-4 不動産投資のような空室リスクがない
また、全量買い取り制度を使った土地付き太陽光発電投資は、マンションやアパートなどの不動産投資と異なり「空室リスクがない」ことが挙げられます。
パネルが発電した電力は基本的に電力会社が全量を買い取ります。
日陰にでもなっていない限り発電所の立地によって大きな条件が変わってくるということもありません。
不便な土地、価値の低い土地でも実施できるのが太陽光発電の特徴です。
1-5 そのため融資が付きやすい！
これまでの特徴を整理すると「安定している」「資金があれば可能」「社会的な必要性が高い」「空室リスクがない」ということになります。
これらの特徴と最も相性がいいのが銀行融資です。
少ない元手と大きな銀行融資を組み合わせて投資をすることが可能な事業なのです。
言い換えると少ない元手で大きな投資ができると言えます。
投資は規模によってキャッシュフローを増やすことができますから「融資を引き出せるか？」は非常に重要な問題なのです。
昨年単価の21円物件を2000万円で購入した場合の20年間のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。
＜条件＞
物件規模 税込2000万円 FIT21円
パネル容量91kW
初年度年間売電金額 207万円税込
新潟市
15年ローン 利率1.5％ 自己資金1割
償却資産税減免を利用
メンテナンス費用 年間10万円
パワコン交換費用 年間5万円積み立て
日照のあまり良くない新潟市の物件でも年間207万円ほど発電します。
初期の3年間は償却資産税の減免措置を申請したというシナリオです。
4年目以降は20万円〜40万円のキャッシュフローが出てきます。
元本返済が終わった16年目以降は170万円近いキャッシュフローになります。
20年の合計キャッシュフロー は1282万円です。
日照のあまり良くない新潟市（私が住んでいるエリアです）でもこのくらいの利益が出るのですから、日照のいいエリアであればさらに多くの利益が見込めます。
（参考リンク）
2 失敗しないために 太陽光発電のリスクをチェック
融資というのは当然ですが借金です。
不用意に、無計画に、不必要な借金はすべきではないですよね？
当然ながら借金を背負うことにはリスクもあるのです。
この章では太陽光発電のリスクを紹介していきます。
2-1 制度リスク
まず最初に考えなければいけないのはこの固定価格買取制度自体のリスクです。
2-1-1 制度が課しているオーナーの義務
一度単価をとってしまえば20年固定単価で買い取ってくれる制度ですが、運用後の定期報告や年次点検、標識の提示等発電所のオーナーには様々な義務があります。
これらの義務を果たしていかないと最悪認定の取り消しもあり得ますし、不用意にパネルの変更や増設を行うと買い取り単価の見直しがあり得ます。
2-1-2 認定の変更に半年以上かかっている「変更認定申請」に要注意
また、昨年以降、名義変更などの認定変更に半年以上時間がかかっているという問題があります。
土地付き太陽光発電投資の物件によっては「パネル変更申請中で実はいつ売電が開始できるかわからない」という物件もありますので注意が必要です。
2-1-3 九州電力、四国電力は若干注意 出力抑制
出力抑制という言葉を聞いたことがありますでしょうか？
これは全国の太陽光発電設備が過剰に発電してしまった場合、電力会社はその過剰分を買い取らなくていいという制度です。
電力網は「使われる量」以上の電力を受け付けることができません。
例えば全国の工場が稼働停止しているゴルデンウィーク中にものすごく天気がよくなった時を想像してください。
まだまだ涼しいので家庭でも空調は使っていません。
このように「需要が少なくて太陽光の発電が多い」場合、この出力抑制が発生する可能性が出てきます。
実際に離島の種子島（九州電力管内）では出力抑制が発生しています。
九州電力、四国電力では十分起こり得るものとして捉えていく必要があります。
2-2 用地確保リスク
自分で土地を探すようなスタイルの投資であればこのリスクが出てきます。
しかし、土地付き太陽光発電（分譲）の投資であればこのリスクはほとんどありません。
業者がしっかりと用地を確保したものだからです。
しかしそうはいってもリスクを追うのは投資家本人。
実は契約した後で「すみませんこの土地は農地転用ができない土地でした」という例も実際にあります。
この場合は業者さんの方で別の案件を用意してもらう形で解決しました。
しかしこういった状況になること自体が問題ですよね。
土地は登記簿でしっかりと確認し、農地だった場合は農地転用のやり方をしっかりと業者が理解しているか確認しましょう。
最終的にリスクを負うのは投資家本人です。
（参考リンク）
2-3 不可抗力リスク 基本的に保険で対応
各パネルメーカーは20年や25年といった長期の「出力保証」をつけています。
「25年後にパネルの出力が80％以下にならないことを保証する」と言った内容です。
ではこの出力保証が付いているから安心と言えるでしょうか？
パネルやケーブルが盗難にあってしまったら？
発電所が洪水被害にあってしまったら？
鳥が石を落とすいたずらを仕掛けてきたら？
火災が発生してしまったら？
落雷が原因でパワコンが故障してしまったら？
これらはパネルメーカーの出力保証では防げないものばかりです。
これらの不可抗力リスクに対応するには保険会社の保険にオーナーが加入しておくのが普通です。
もちろん保険には保険会社の利益が含まれています。
オーナーが多額の現金を持っているのであれば保険に加入しないほうが得になる場合もあります。しかし、故障をリスクだと感じる方には太陽光の保険に加入することをお勧めします。
（参考リンク）
2-4 工事完成リスク
実は太陽光発電投資で最大のリスクがこの工事完成リスクです。
土地付き太陽光発電所の販売業者と契約し、頭金を払い、銀行とローン契約を済ませ、順調にお金を支払ったとします。
しかし実際には発電所がいつまでたっても完成しないという恐ろしい話はこの業界では何度か聞いたことがある話です。
最初から詐欺だった場合も有りますが、詐欺ではなくただの業者の倒産だったという場合もあります。
いずれにしろ最大のリスクであり、最も避けなければいけないリスクです。
完成済みの案件を買う、中古物件（セカンダリー物件）を買うといった方法で避けることができますが実際にはこういった物件はまだまだ数が少ない状況です
信頼できる業者を見極めて行く必要があります。
（参考リンク）
3 投資前に知っておきたい土地付き太陽光発電所の最新事情
全量買い取り制度が始まった2012年はkWhあたり40円というプレミアム価格でした。
しかし2018年現在はkWhあたり18円です。当初の半分以下の価格になりました。
売電単価が半分になったから魅力は半分なのかというとそうならないのが太陽光発電投資です。
この章では土地付き太陽光発電所の最新事情を皆さんにご紹介していきます。
3-1 投資としての信頼性が高まり、売電単価が下落
1章でも述べたように固定価格買取制度の買取単価はどんどん下がっていきます。
これは何を表しているかというと「太陽光発電の価格が下がり、安い価格で作れるようになってきた」ということです。
言い方を変えると「この価格でも投資として成り立つ」という安定性が高まってきたということの表れでもあります。
40円でも、18円でも利益が出なければ投資としては成り立ちませんし、逆に利益さえ出れば投資として成り立つのです。
3-2 利回りの謎 （表面利回りと実質利回り）
土地付き太陽光発電投資の場合、どの物件も「利回り10％」というのが一つの基準になっています。
32円でも、24円でも18円でも10％近辺の利回りの物件がほとんどです。
利回りというのは年間の売り上げ（売電収入）を投資総額で割ったものです。
税込2000万円の発電所が税込200万円発電すると表面利回り10％という状況です。
注意しなければならないのは土地の賃借料、メンテナンス費用など初めから必要になってくる経費です。
そういった「明らかに必要な経費」を差し引くと実質利回りが見えてきます。
実質利回りは発電所の管理の仕方や融資を組んだ場合の利息、償却資産税の金額などによって変わってきます。
自分の状況を想定し、自分で組み立ててみてください。
（参考リンク）
3-3 パネル容量を増やす過積載で発電量は大幅アップ
売電単価が下がっても利回りが落ちてこないカラクリがこの過積載です。
49.5kWのパワコンに対し、80kW、90kWのパネルを接続してもそれほど大きな売電ロスはありません。（4〜10％程度）
それ以上に曇りの日に発電量が上がるメリットの方が大きいということがわかってきたのです。
部材や工事費の値下がりと過積載による発電量の増加。
これが土地付き太陽光発電の最新事情の最大の特徴です。
3-4 出口戦略 動き始めた中古市場（セカンダリー取引）
固定価格買取制度が始まってから5年が経過しました。
少しずつ「中古の太陽光発電所売ります！」という方も出始めました。
保有しているだけで儲かるはずの発電所をなぜ売ってしまおうと思うのか不思議ですよね？
遠方の発電所と近郊の発電所を複数所有している方が遠方の発電所を処分したいというケース。
また、初期に少ない融資額で作った発電所を高く売り、まとまった現金を作りたいというケースもあります。
もちろん「思ったより売電が上がらなかった」などの「ババ抜き案件」もあります。
中古の発電所はすでに完成していて、当然ながら売電実績があります。詐欺の可能性が低いので銀行融資がつきやすいという特徴があります。
保有している発電所がいざとなったら売却ができるということがわかっていると「出口戦略」を組みやすくなります。
例えば本業で黒字が出ている方であれば定率法で償却し、償却の赤がなくなる5〜6年目で売却するという計画を最初から立てておくことも可能です。
（参考リンク）
3-5 発電シミュレーションをどう見るか ピークカットの影響を確かめよう
太陽光発電の最新状況としては発電シミュレーションの見方も注意が必要です。
ここはしっかりと業者に問い合わせをしましょう。
仮にピークカットが加味されたシミュレーションだった場合、ピークカット前のシミュレーションももらっておきましょう。
銀行の審査の段階でピークカットされたシミュレーションにさらにピークカットがされてしまうというリスクを避けるためです。
低い単価の物件に成ると銀行のストレステストも厳しくなってきます。
余計なストレスをかけられて審査に落ちてしまっては目も当てられません。
3-6 一目瞭然 土地付き太陽光発電と 土地を自前で用意するケース
土地付き太陽光発電投資と、自作型の自分で土地を用意したケースの比較を見てみましょう。
土地付き太陽光発電の分譲投資と自作型の投資を比較すると明白ですよね。
難易度、利回り、時間が上手くバランスされています。
分譲は資金さえ集めればすぐに実行可能。
自作型は資金の他に、土地、権利、工事が必要です。
特に今は権利の取得に半年以上かかります。
仮に自作型のキャッシュフローが土地付き太陽光発電の分譲投資の倍あったとしましょう。
でもその半年の間に分譲物件買うことができれば、そのノウハウを使って案外2つ目、3つ目の発電所投資に進むことも不可能ではありません。
実際私は分譲の発電所を3つ保有していて、21円の権利の土地を1つ仕込んでいます。
しかし、昨年秋に申し込んだ申請に対する回答が2018年6月8日の段階でまだ降りてきていません。
土地の買い取り契約には「権利が取れた後残金90％を支払う」という条件にしていますから契約もまだ完全には進んでいません。
しかし権利が取れたらスムーズに支払わなければならない金額なので銀行口座に寝かせっぱなしです。
このお金を頭金に分譲物件を買ってしまえば投資が先に進むのになぁと思うことも多々有ります。
5 太陽光発電投資で成功するには情報収集が肝心
情報を集めよう
実際に太陽光発電投資をするには情報収集が命です。
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事業計画を立ててみよう
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徹底解説 絶対に太陽光分譲投資を成功させる方法とシミュレーション
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